5 проблем, з-за яких ви будете дуже довго продавати квартиру

З вигляду продаж квартири виглядає простим завданням. Всього-то потрібно зробити красиві фотографії, викласти їх в інтернет, щоб знайти покупця, оформити документи і отримати гроші. Але насправді все не зовсім так. Продаж житла можуть ускладнювати різні обставини. Розбираємося, як швидко і безпечно провести операцію, якщо у квартири є «історія».

1. Кілька власників

Якщо у квартири більше одного власника, продати її складніше. Здійснити таку операцію можна тільки при дотриманні певних умов.

Наприклад, якщо квартира перебуває у спільній власності ГК РФ, стаття 244. Поняття та підстави виникнення спільної власності без визначення часток, то будь-які дії з нею можна проводити тільки з письмової згоди всіх власників. Як правило, така ситуація виникає при приватизації житла або сумісної купівлі квартири у шлюбі. Від продажу кожного з учасників отримає рівну кількість грошей.

При частковому володінні житлом вам також знадобиться згода всіх власників. Якщо хтось з них проти, єдиний варіант вирішення проблеми — викупити його частину перед продажем.

Виручку від підсумкової угоди розподіляють пропорційно частці кожного власника. Наприклад, квартира коштує 10 мільйонів рублів. У неї три власника: у першого частка — 60%, а у другого і третього — по 20%. Відповідно, від продажу житла перший отримає 6 мільйонів, а другий і третій — по 2 мільйони.

2. Невиплачена іпотека

Якщо ви ще не погасили іпотеку за квартиру, розпоряджатися їй можна лише за згоди банку. Тому вам необхідно звернутися туди з заявою про те, що ви хочете продати житло. Банк може схвалити угоду або заборонити її.

У першому випадку вам необхідно надати заяву про дострокове погашення іпотеки та договір купівлі‑продажу. В день операції ви приходите в банк разом з покупцем, він залишає гроші за квартиру в клітинці або переводить на рахунок. Частина цієї суми йде на оплату боргу по іпотеці, а решта — продавцю.

Якщо банк не схвалив угоду, то вам доведеться шукати покупця, який погодиться виплатити частину грошей у якості застави для погашення боргу по іпотеці. На пошуки такого добровольця потрібно час, тому швидко продати квартиру навряд чи вийде.

Окрема розмова — військова іпотека. Щоб продати квартиру, куплену на таких умовах, необхідно зняти всі обтяження. Тобто вам знадобиться повністю виплатити борг по кредиту, і тільки потім продаж буде можлива.

3. Діти серед власників

Якщо при покупці нерухомості ви використовували гроші з материнського капіталу, ваша дитина також має Стаття 10. Спрямування коштів материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов часток у квартирі. Це може викликати труднощі при продажу житла, тому що працівники органів опіки відстежують такі угоди. Вони можуть заборонити реалізацію, якщо вважатимуть, що права неповнолітнього ущемляються. Наприклад, коли умови в новій квартирі виявляються гіршими, ніж у проданої, або при переїзді з міста в село.

Навіть якщо ви впевнені, що права дитини будуть дотримані, вам потрібно заздалегідь зібрати необхідні папери. У законі ЦК РФ, стаття 37. Розпорядження майном підопічного немає точного списку документів, які потрібно надати в органи опіки. Перелік краще уточнити у конкретному закладі. Провести операцію ви зможете тільки після того, як отримаєте письмовий дозвіл на продаж.

4. Незаконне перепланування

Якщо ви робили в квартирі перепланування і не зареєстрували її, то такі зміни не будуть відзначені в плані БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Узаконити їх можна тільки через суд ЖК РФ, стаття 29. Наслідки самовільного перебудови і (або) самовільного перепланування приміщення в багатоквартирному будинку .

Перепланування не перешкоджає продажу квартири безпосередньо, але привносить деякі складності. Наприклад, може відштовхнути потенційних покупців, тому що вони вважатимуть таке житло небезпечним. Крім того, вам, швидше за все, доведеться знизити вартість: квартири з незаконними змінами продаються дешевше, ніж в середньому по ринку.

5. Борги за ЖКП

Бувають ситуації, коли борги по оплаті житлово‑комунальних послуг досягають сотень тисяч рублів. Є декілька способів позбутися від них при продажу житла. Наприклад, можна домовитися з покупцем, щоб гроші з завдатку пішли на оплату заборгованості.

Альтернативний варіант — перевести борг на покупця і при цьому знизити вартість квартири. Згідно із законом ГК РФ, стаття 391. Умови і форма переведення боргу , зобов’язання сторін щодо погашення заборгованості потрібно прописати в договорі купівлі‑продажу.

Наприклад, вартість квартири становить 10 мільйонів рублів, а борг за ЖКП — 200 тисяч. Тоді в договорі вказується ціна житла — 9,8 мільйона, окремо прописується сума боргу і термін, протягом якого його необхідно погасити.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code